by ductrung1809 
Làm hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh là một bước quan trọng trong quá trình kinh doanh, nhưng không ít người mắc phải những sai lầm do thiếu kinh nghiệm hoặc chủ quan. Dưới đây là các lỗi thường gặp và phân tích chi tiết hậu quả cũng như cách khắc phục:
1. Hợp đồng không rõ ràng, thiếu chi tiết
Nguyên nhân:
- Hợp đồng viết chung chung, không nêu rõ các điều khoản quan trọng như giá thuê, thời hạn, trách nhiệm của hai bên.
- Không mô tả chi tiết hiện trạng tài sản hoặc liệt kê danh sách tài sản kèm theo.
Hậu quả:
- Dễ xảy ra tranh chấp khi phát sinh vấn đề, ví dụ: trách nhiệm sửa chữa, quyền sử dụng tài sản.
- Bên thuê hoặc bên cho thuê có thể lợi dụng kẽ hở trong hợp đồng để đòi hỏi quyền lợi không hợp lý.
Cách khắc phục:
- Viết hợp đồng càng chi tiết càng tốt, bao gồm: giá thuê, phương thức thanh toán, thời gian, quyền và nghĩa vụ hai bên, tình trạng tài sản, quy định sử dụng mặt bằng, và giải quyết tranh chấp.
- Lập biên bản bàn giao hiện trạng kèm hình ảnh minh họa.
2. Không công chứng hợp đồng
Nguyên nhân:
- Thiếu hiểu biết pháp luật về việc công chứng hợp đồng.
- Chủ quan, nghĩ rằng chỉ cần chữ ký của hai bên là đủ.
Hậu quả:
- Hợp đồng có thể bị coi là không hợp pháp nếu có tranh chấp lớn.
- Một bên có thể phủ nhận hợp đồng hoặc lách luật để chấm dứt hợp đồng bất lợi cho bên kia.
Cách khắc phục:
- Công chứng hợp đồng tại văn phòng công chứng nếu thời hạn thuê dài hơn 6 tháng hoặc giá trị lớn.
- Nếu không công chứng, cần đảm bảo hợp đồng có đầy đủ chữ ký của hai bên và người làm chứng.
3. Thiếu điều khoản về tiền đặt cọc
Nguyên nhân:
- Không quy định cụ thể về tiền cọc và điều kiện hoàn trả.
Hậu quả:
- Tranh chấp khi bên thuê hoặc bên cho thuê muốn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn.
- Mất mát tài sản hoặc chi phí sửa chữa nếu bên thuê không bồi thường.
Cách khắc phục:
- Quy định rõ số tiền đặt cọc (thường từ 1-3 tháng tiền thuê).
- Ghi rõ trong hợp đồng điều kiện hoàn trả hoặc không hoàn trả tiền cọc (ví dụ: bên thuê vi phạm hợp đồng, trả mặt bằng không đúng hiện trạng,…).
4. Không quy định rõ mục đích sử dụng
Nguyên nhân:
- Hợp đồng không ghi cụ thể mục đích thuê mặt bằng.
Hậu quả:
- Bên thuê có thể sử dụng mặt bằng vào mục đích không mong muốn, thậm chí trái pháp luật (ví dụ: mở quán karaoke không phép, kinh doanh mại dâm,…).
- Chủ nhà có thể bị liên đới trách nhiệm pháp lý.
Cách khắc phục:
- Ghi rõ mục đích sử dụng trong hợp đồng (ví dụ: mở quán cà phê, cửa hàng thời trang, văn phòng,…).
- Yêu cầu bên thuê cung cấp giấy phép kinh doanh phù hợp.
5. Không quy định về việc sửa chữa, cải tạo mặt bằng
Nguyên nhân:
- Bỏ qua hoặc không quy định chi tiết việc bên thuê có được sửa chữa, cải tạo hay không.
Hậu quả:
- Bên thuê tự ý thay đổi cấu trúc mặt bằng (phá tường, thay đổi hệ thống điện nước).
- Chi phí khôi phục hiện trạng cao hoặc ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
Cách khắc phục:
- Quy định rõ trong hợp đồng:
- Bên thuê phải xin phép và được sự đồng ý bằng văn bản từ bên cho thuê trước khi sửa chữa, cải tạo.
- Bên thuê chịu trách nhiệm khôi phục lại hiện trạng nếu hợp đồng chấm dứt.
6. Không quy định rõ quyền và nghĩa vụ khi chấm dứt hợp đồng
Nguyên nhân:
- Không thỏa thuận rõ các trường hợp chấm dứt hợp đồng và trách nhiệm hai bên.
Hậu quả:
- Tranh chấp khi một bên muốn chấm dứt trước thời hạn.
- Bên cho thuê không được đền bù khi bên thuê phá hợp đồng, hoặc bên thuê không được hoàn cọc.
Cách khắc phục:
- Ghi rõ các trường hợp được chấm dứt hợp đồng, ví dụ:
- Bên thuê không trả tiền đúng hạn quá bao nhiêu ngày.
- Bên thuê vi phạm mục đích sử dụng mặt bằng.
- Bên thuê cần thông báo trước bao nhiêu tháng nếu muốn chấm dứt hợp đồng.
7. Không kiểm tra kỹ pháp lý của tài sản
Nguyên nhân:
- Không kiểm tra sổ đỏ, giấy tờ quyền sở hữu của bên cho thuê.
Hậu quả:
- Bên thuê có thể bị mất mặt bằng nếu tài sản bị tranh chấp, bị thu hồi do quy hoạch hoặc bên cho thuê không phải chủ sở hữu thực sự.
Cách khắc phục:
- Yêu cầu bên cho thuê cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp (sổ đỏ, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất).
- Kiểm tra tài sản có nằm trong diện quy hoạch hay tranh chấp pháp lý không.
8. Không có biên bản bàn giao tài sản
Nguyên nhân:
- Bỏ qua bước lập biên bản bàn giao hoặc lập sơ sài.
Hậu quả:
- Tranh chấp khi trả lại mặt bằng, ví dụ: bên thuê cho rằng hư hỏng đã có từ trước.
Cách khắc phục:
- Lập biên bản bàn giao chi tiết khi bắt đầu thuê và khi kết thúc hợp đồng.
- Ghi rõ tình trạng tài sản, diện tích, các thiết bị đi kèm, và kèm theo hình ảnh.
9. Thiếu điều khoản xử lý tranh chấp
Nguyên nhân:
- Không quy định rõ cách giải quyết tranh chấp nếu hai bên bất đồng.
Hậu quả:
- Xung đột kéo dài, không có cơ chế giải quyết hiệu quả.
Cách khắc phục:
- Ghi rõ trong hợp đồng:
- Thương lượng và hòa giải là bước đầu tiên.
- Nếu không giải quyết được, đưa vụ việc ra tòa án hoặc trọng tài kinh tế.
10. Không kiểm tra kỹ đối tác thuê
Nguyên nhân:
- Không xác minh uy tín, khả năng tài chính của bên thuê.
Hậu quả:
- Bên thuê không trả tiền đúng hạn, sử dụng mặt bằng sai mục đích hoặc bỏ ngang hợp đồng.
Cách khắc phục:
- Kiểm tra giấy phép kinh doanh, lịch sử hoạt động kinh doanh của bên thuê.
- Yêu cầu tiền đặt cọc và hợp đồng chi tiết.
Kết luận
Để tránh các rủi ro khi làm hợp đồng thuê mặt bằng kinh doanh, cần đảm bảo hợp đồng chi tiết, rõ ràng, đúng pháp luật, và có sự xác minh đầy đủ thông tin từ cả hai bên. Việc chuẩn bị kỹ càng ngay từ đầu sẽ giúp giảm thiểu tranh chấp và đảm bảo quyền lợi lâu dài.
